مسعود فراهانی، کارشناس حوزه مسکن، در گفت‌وگو با ایکنا، درباره وضعیت تسهیلات مسکن و تطابق آن با قدرت خرید طبقات ضعیف گفت: وقتی تسهیلات بانکی اعطا می‌شود، باید برای گروه‌های هدف خاص اجتماعی تعریف شود. اگر وام‌ها برای دهک‌های یک تا چهار در نظر گرفته شود، معمولاً این خانوارها توان استفاده از وام را ندارند، زیرا نه مبلغ وام با شرایط آن‌ها تناسب دارد و نه امکان پرداخت اقساط را دارند.
وی افزود: در عمل، این تسهیلات معمولاً به دهک‌هایی تعلق می‌گیرد که پس‌انداز و توان مالی اولیه دارند و حتی بدون وام نیز امکان خرید مسکن برایشان وجود دارد. این خانوارها با کمک وام فقط می‌توانند خانه‌های بهتری خریداری کنند، در حالی‌که خانوارهای کم‌درآمد یا مستأجر در عمل از چرخه دریافت تسهیلات حذف می‌شوند.
وام‌های مسکن به خانوارهای نیازمند واقعی نمی‌رسد
فراهانی تصریح کرد: دهک‌های یک تا شش معمولاً توان مالی لازم را برای استفاده از این تسهیلات ندارند. این خانوارها باید همزمان هم اجاره پرداخت کنند و هم اقساط وام را بدهند که در شرایط فعلی اقتصادی ممکن نیست. در مقابل، خانواده‌هایی که از حمایت والدین مالک برخوردارند یا بخشی از هزینه را خانواده پرداخت می‌کند، می‌توانند از این تسهیلات بهره‌مند شوند.
وی گفت: در نتیجه، وام‌های مسکن در واقع به خانوارهای نیازمند واقعی نمی‌رسد و بیشتر کمکی است برای کسانی که هم‌اکنون در بازار مسکن فعال هستند تا بتوانند خانه‌ای بهتر تهیه کنند.
این کارشناس حوزه مسکن درباره بازپرداخت طولانی وام‌های مسکن نیز اظهار کرد: هرچند دوره بازپرداخت ۱۲ ساله نسبت به سایر تسهیلات بانکی مزیت محسوب می‌شود اما مهم میزان اقساط و نسبت مبلغ وام به قیمت واقعی مسکن است. اگر وام تنها بخشی از هزینه خرید را پوشش دهد، تأثیر چندانی بر وضعیت خانوارهای کم‌درآمد ندارد.
وی افزود: وقتی می‌گوییم خانواری درگیر فقر است، یعنی توانایی پس‌انداز ندارد. اگر وام بتواند صددرصد هزینه خرید مسکن را پوشش دهد، در آن صورت خانوار می‌تواند خانه را خریداری کرده، وارد آن شود و به‌جای پرداخت اجاره، اقساط وام را بدهد اما به عنوان مثال اکنون طبق گزارش‌ها، در مناطق متوسط و پایین تهران، این وام‌ها نهایتاً تا ۸۰ درصد هزینه خرید را پوشش می‌دهد.
ناتوانی دهک‌های 6 به بالا از پرداخت اقساط تسهیلات مسکن
فراهانی ادامه داد: در چنین شرایطی تنها دهک‌های شش به بالا که اندکی پس‌انداز دارند، می‌توانند از این تسهیلات استفاده کنند. دهک‌های پایین‌تر همچنان از این دایره خارج می‌مانند.
وی گفت: این وام‌ها بیشتر هزینه‌های مسکن در شهرهای کوچک یا مناطق متوسط و پایین شهر تهران را پوشش می‌دهد و برای مناطق شمالی و گران‌قیمت شهر کاربردی ندارد. در واقع، دو گروه اصلی جامعه هدف این طرح هستند؛ نخست، فرزندان خانوارهای مالک که توان مالی مشارکت در طرح را دارند و دوم، خانوارهای مستأجری که در دهک‌های پنج به بالا قرار دارند.
این کارشناس حوزه مسکن افزود: به اعتقاد من حتی دهک‌های هشت و نه جامعه توان استفاده از این تسهیلات را دارند، در حالی‌که دهک‌های پایین‌تر اساساً درگیر تأمین هزینه‌های روزمره هستند و امکان ورود به این فرآیند را ندارند.
فراهانی در پاسخ به این پرسش که آیا اقساط تسهیلات مسکن در سال‌های بعد با توجه به تورم و افزایش درآمدها تعدیل می‌شود، گفت: واقعیت این است که چنین تصوری درست نیست. وقتی تورم افزایش می‌یابد، سایر هزینه‌های زندگی نیز بالا می‌رود و خانوارها عملاً در تله فقر گرفتار می‌شوند.
وی افزود: بسیاری از این خانوارها به دلیل فشار مالی ممکن است از بازپرداخت اقساط بازبمانند و دچار رهن‌شکنی شوند. در حالی‌که در بسیاری از کشورها برای حمایت از دهک‌های پایین، دولت‌ها دوره‌های تنفس دو یا سه‌ساله در بازپرداخت وام در نظر می‌گیرند تا خانوار ابتدا به ثبات مالی برسد و سپس اقساط را آغاز کند.
لزوم در نظر گرفتن دوره تنفس برای پرداخت اقساط وام مسکن
فراهانی گفت: در ایران اما معمولاً عکس این اتفاق رخ می‌دهد؛ خانوارها بلافاصله پس از دریافت وام باید اقساط را پرداخت کنند، بدون آن‌که فرصت بازیابی اقتصادی داشته باشند. این در حالی است که دهک‌های متوسط به بالا یا فرزندان خانواده‌های مالک می‌توانند با کمک آورده اولیه یا حمایت خانواده از پس اقساط برآیند.
وی افزود: خانوارهای مستأجر دهک‌های پایین حتی در شبکه اجتماعی خود نیز افرادی را ندارند که بتوانند به‌عنوان ضامن معتبر معرفی کنند. همین مسئله باعث می‌شود این خانوارها از همان ابتدا از فرآیند دریافت وام حذف شوند.
این کارشناس حوزه مسکن تأکید کرد: بنابراین ساختار اداری وام‌دهی نیز به‌گونه‌ای است که خانوارهای کم‌درآمد را به شکل سیستماتیک طرد می‌کند، چه از نظر شرایط ضمانت و چه از نظر مبلغ وام و میزان پوشش هزینه مسکن.
وی در پایان گفت: فلسفه این نوع تسهیلات به‌خودی خود غلط نیست اما جامعه هدف آن بسیار محدود است. اگر سیاست‌گذار واقعاً قصد حمایت از دهک‌های پایین را دارد، باید وام‌هایی با پوشش صددرصدی هزینه خرید مسکن و اقساط متناسب با سطح درآمد آن دهک‌ها تعریف کند، مثلاً اقساطی بین پنج تا هشت میلیون تومان در ماه و همراه با دوره تنفس اولیه. در غیر این صورت، این تسهیلات عملاً به بازتولید نابرابری و تقویت خانوارهای مالک منجر می‌شود.
گفت‌وگو از سعید امینی