کد خبر: ۴۲۷۶۳۰۵

تاریخ: ۲۵ فروردين ۱۴۰۴ - ۰۹:۴۶

ایزانلو مطرح کرد

بانک‌ها؛ مانع اصلی اصلاحات در بازار مسکن به نفع مردم

کارشناس مسائل اقتصادی با اشاره به نقش بانک‌ها به عنوان مانعی در مسیر اصلاحات بازار مسکن، توضیح داد که با وجود تأکید قانون برنامه هفتم توسعه بر گسترش زمین‌های شهری، بانک‌ها به دلیل منافع خود، عملاً در برابر اجرای این سیاست مقاومت می‌کنند. این مقاومت ناشی از سرمایه‌گذاری‌های کلان بانک‌ها در بخش مستغلات گران‌قیمت، وابستگی آنها به درآمدهای حاصل از رکود مصنوعی بازار مسکن و تمرکزشان بر مناطق تجاری و مسکونی پر ارزش به جای تأمین نیاز اقشار کم‌درآمد است.

امید ایزانلو، کارشناس اقتصادی، در گفت‌وگو با ایکنا، درباره راهکارهای عبور از وضعیت بحرانی مسکن در ایران، ریشه بحران در حوزه مسکن را نه در کمبود منابع یا زمین بلکه در «نگاه مبنایی و فکری نادرست دولت‌ها» دانست و گفت: متأسفانه دولت‌ها عمدتاً سیاست‌های مشابهی را دنبال کرده‌اند. یکی از رویکردهای رایج، افزایش عرضه مسکن با یک الگوی مشخص بوده که دولت‌های بعدی نیز تلاش کرده‌اند همان الگو را ادامه دهند.

این کارشناس اقتصادی دولت نهم و دولت شهید سید ابراهیم رئیسی را به عنوان تنها دولت‌هایی نام برد که در زمینه عرضه مسکن تفاوت نسبی داشتند و در این رابطه اظهار کرد: این تفاوت‌ها نیز مبتنی بر الگویی بود که با وجود افزایش عرضه، هم هزینه‌های بسیار بالایی را به همراه داشت و هم نتوانست به خانه‌دار شدن اقشار هدف منجر شود. این الگو در عمل سبب می‌شد افراد برخوردار از سرمایه، سهم مسکن اقشار ضعیف را به خود اختصاص دهند.

عمودی‌سازی؛ راه حل پرهزینه و ناکارآمد

ایزانلو بیان کرد: لگوی ساخت مسکن در سال‌های اخیر عمدتاً مبتنی بر عمودی‌سازی بوده است. در این روش، دولت زمین را در اختیار شرکت‌های انبوه‌ساز قرار می‌داد و از متقاضیان می‌خواست پیش‌پرداخت‌هایی را واریز کنند تا واحدهای مسکونی در قالب ساختمان‌های چندطبقه (عموماً چهار تا شش طبقه) برای آن‌ها ساخته شود. این رویکرد به‌عنوان شیوه غالب در توسعه شهری سال‌های گذشته شناخته می‌شود.

وی با اشاره به توجیه دولت‌ها برای اتخاذ الگوی عمودی‌سازی گفت: دولت‌ها مدعی بودند این روش هزینه‌های ساخت را کاهش می‌دهد اما تجربه ثابت کرد این ادعا نادرست است. به‌ویژه در دوره دولت شهید رئیسی و اواخر دولت آقای احمدی‌نژاد با اصلاح رویکرد، تلاش شد الگو به سمت افقی‌سازی سوق داده شود؛ طرحی که در آن زمین مستقیماً به مردم واگذار می‌شد تا با مشارکت مستقیم آنان، هزینه‌ها کنترل و مسکن به شکل بهینه‌تری توسعه یابد.

ایزانلو، با انتقاد از الگوی متمرکز مسکن‌سازی در ایران، بر ضرورت بازگشت به «مردمی‌سازی اقتصاد مسکن» تأکید کرد و گفت: مردمی‌سازی به معنای خروج دولت از موضع قیم‌مآبانه و واگذاری فرآیند ساخت و ساز به خود مردم است، نه انحصار تصمیم‌گیری در دست نهادهای دولتی و انبوه‌سازان پرنفوذ که به شکل‌گیری بازار غیررقابتی دامن می‌زنند.

وی با استناد به تجربه تاریخی ایران افزود: در دهه‌های گذشته، خانواده‌ها با دریافت زمین‌های شهری از دولت، خانه‌های خود را به‌تدریج و متناسب با توان مالی می‌ساختند. این مدل نه تنها فشار مالی را از دوش دولت برداشت، بلکه سرمایه‌های سرگردان مردم را به‌جای سرازیر شدن به سمت بازارهای پرریسک طلا و ارز، به بخش مولد اقتصاد هدایت می‌کرد.

انتقاد به وعده‌های اولیه دولت در نهضت ملی مسکن

وی با اشاره به وعده‌های آغازین درباره «نهضت ملی مسکن» گفت: برخی مشاوران دولتی در رسانه‌ها ادعا کردند که به دهک اول جامعه بدون نیاز به پیش‌پرداخت، خانه تحویل داده می‌شود اما چنین وعده‌هایی با واقعیت‌های اقتصادی از جمله تورم بالا و محدودیت منابع همخوانی ندارد.

این کارشناس اقتصادی بیان کرد: راه حل واقع‌بینانه‌تر، واگذاری زمین به مردم با تعیین چارچوب مشخص برای ساخت است. تجربه پروژه‌های ویلایی نشان داده که اگر زمین در اختیار مردم قرار گیرد، آن‌ها به تدریج و با سرمایه شخصی خانه را تکمیل می‌کنند. بسیاری از همین واحدها امروز به بهره‌برداری رسیده و مورد استفاده قرار گرفته‌اند. دولت باید به جای وعده‌های غیرعملی، با اتکا به توان خود مردم، زمینه ساخت تدریجی مسکن را فراهم کند. این روش نه تنها فشار مالی بر دوش دولت را کاهش می‌دهد، بلکه از هدایت سرمایه‌های خانواده‌ها به سمت بازارهای غیرمولد مانند ارز و طلا نیز جلوگیری می‌کند.

وی با اشاره به ناهمخوانی درآمدها و هزینه‌های مسکن در برخی شهرستان‌ها گفت: ارزش واحدهای آماده مسکن مهر در این مناطق به ۸۰۰ میلیون تومان رسیده، در حالی که واحدهای جدید مستلزم پرداخت آورده اولیه ۶۰۰ میلیون تومانی و اقساط ماهانه ۹ تا ۱۷ میلیون تومانی است.

کارشناس اقتصادی افزود: این وضعیت در شرایطی بحرانی می‌شود که متوسط حقوق ماهانه ساکنان این مناطق تنها 10 تا ۱۵ میلیون تومان است. این شکاف عمیق بین درآمدها و هزینه‌های مسکن، نه تنها امکان خرید خانه را برای قشر متوسط ناممکن کرده، بلکه فشار اقتصادی بی‌سابقه‌ای به خانوارها وارد می‌کند.

هشدار درباره تشدید بحران مسکن

ایزانلو با بیان اینکه ادامه این روند می‌تواند به افزایش حاشیه‌نشینی، گسترش بازار غیررسمی مسکن و تشدید نابرابری‌های اجتماعی منجر شود، گفت: مگر اینکه دولت با بازنگری در سیاست‌های حمایتی و تزریق منابع هدفمند، راهکاری عملی برای کاهش این شکاف ارائه دهد.

وی با اشاره به هزینه‌های سنگین نگهداری مجتمع‌های آپارتمانی و چالش‌های ناشی از مالکیت مشاعی در این واحدها، اظهار کرد: یکی از دارایی‌های ارزشمند در کشور، زمین است. اگر دولت زمین را به افراد فاقد مسکن واگذار کند و شرط ساخت در بازه زمانی مشخصی مانند سه سال را بگذارد، بسیاری از متقاضیان حتی نیازی به وام نخواهند داشت. تنها کافی است زمین در اختیار مردم قرار گیرد تا خودشان اقدام به ساخت خانه کنند.

این کارشناس اقتصادی افزود: تجربه نشان داده وقتی زمین به مردم سپرده می‌شود، آن‌ها با استفاده از پس‌انداز شخصی و بدون اتکا به سیستم بانکی، خانه‌سازی را پیش می‌برند. این روش نه تنها بار مالی دولت را کاهش می‌دهد، بلکه از پیچیدگی‌های مدیریتی مجتمع‌های آپارتمانی مانند هزینه‌های مشاعی و تعمیرات نیز جلوگیری می‌کند.

ایزانلو با بیان اینکه ادامه روند فعلی مسکن‌سازی، بحران کمبود خانه را تشدید و منابع ملی را هدر خواهد داد، گفت: راه حل واقعی، تغییر رویکرد از ساخت‌وساز‌های انبوه پرهزینه به سمت توانمندسازی مردم با واگذاری زمین است تا هر خانواده مطابق نیاز و توان مالی خود، مسکن مناسب را ایجاد کند

این کارشناس اقتصادی با بیان اینکه «دولت زمین‌ها را در مناطق فاقد کوچک‌ترین زیرساخت‌های اولیه واگذار می‌کند»، به تشریح چالش‌های این رویکرد پرداخت و گفت: متأسفانه زمین‌های اختصاص‌یافته به مسکن، غالباً در مناطق دورافتاده و بیابانی مانند بخش‌هایی از پردیسان قم است که حتی امکانات اولیه مانند مدرسه، پاسگاه یا خدمات شهری در آن وجود ندارد. این مسئله باعث بی‌رغبتی مردم به سکونت در چنین مناطقی شده است. در حالی که دولت به جای توسعه بافت ویلاییِ همخوان با محیط، به ساخت آپارتمان‌های بدون پشتوانه خدمات شهری روی آورده است.

وی درباره الگوهای ساخت مسکن در سال‌های اخیر گفت: الگوی غالب در این سال‌ها، رویکرد عمودی‌سازی بوده است که ذاتاً، هزینه‌های بیشتری را نسبت به ساخت ویلایی به همراه دارد و یکی از این موارد، هزینه‌های بالای مشاعات است.

این کارشناس اقتصادی با اشاره به نمونه‌ای عینی در پرند تهران  و قم افزود: در ساخت آپارتمان‌های ۸۰ متری، در واقع  هزینه ۱۲۰ متر از خریداران دریافت می‌شود که این مابه‌التفاوت به خاطر سهم بالای مشاعات در عمودی‌سازی است. این در حالی است که در ساخت ویلایی، فضای مشاع بسیار اندک است.

وی خواستار تغییر الگوی ساخت به سمت «مسکن ویلایی با چارچوب‌های مشخص» شد و گفت: اگر زمین در اختیار مردم قرار گیرد، خانواده‌ها ترجیح می‌دهند به جای آپارتمان‌های پرتعارض، خانه‌های شخصی را با هزینه و کنترل بیشتر بسازند. این مدل علاوه بر کاهش فشار بر دولت، از بروز فساد در فرآیند انبوه‌سازی نیز جلوگیری می‌کند.

این کارشناس اقتصادی بیان کرد: برخلاف تصور برخی مسئولان، هزینه‌های عمودی‌سازی نه‌تنها کمتر از افقی‌سازی نیست، بلکه در بسیاری موارد بیشتر است. آپارتمان‌نشینی مستلزم هزینه‌هایی مانند نصب و نگهداری آسانسور، پمپ آب، استخدام نگهبان و حفظ فضای سبز است. به‌عنوان مثال، تنها خراب شدن پمپ آب یک مجتمع می‌تواند هزینه‌ای چند میلیون‌تومانی به هر واحد تحمیل کند  حتی قبوض آب و برق در آپارتمان‌ها به‌دلیل مشاعات گسترده، چندین برابر خانه‌های ویلایی است. در برخی پروژه‌ها، تراکم جمعیتی به‌حدی بالاست که ۱۲۰ واحد در یک محوطه کوچک جای می‌گیرند؛ جمعیتی معادل سه روستا اما بدون امکانات ضروری مانند مسجد، مدرسه یا حتی یک خواربارفروشی محلی. این در حالی است که در روستاها، چنین امکاناتی به‌راحتی در دسترس هستند. شهرداری‌ها نیز با دریافت عوارض یکسان، خدمات کمتری به مجتمع‌های مسکونی ارائه می‌دهند. یک راه‌حل ساده برای بهبود کیفیت زندگی ساکنان، اجازه ایجاد مغازه‌ها یا مراکز فرهنگی مانند حسینیه درون مجتمع‌هاست. این اقدام نه‌تنها احساس تعلق ساکنان را افزایش می‌دهد، بلکه بخشی از نیازهای روزمره آن‌ها را نیز رفع می‌کند.

واگذاری زمین به مردم؛ راه‌حلی پایدارتر برای مسکن

این کارشناس اقتصادی با تأکید بر لزوم تغییر رویه دولت در تأمین مسکن، در پیشنهادی بیان کرد: اگر دولت واقعاً به دنبال حل مشکل مسکن است، باید زمین را مستقیماً به مردم واگذار کند، نه به انبوه‌سازان. وی دلیل این پیشنهاد را انگیزه سودمحور انبوه‌سازان دانست و در مقابل، تمایل مردم به مدیریت مستقیم ساخت‌وساز با هزینه کمتر و مشارکت بیشتر را راه‌حلی عملی ارزیابی کرد. به گفته او، «دولت نباید با انبوه‌سازان قرارداد ببندد، بلکه باید اجازه دهد مردم خودشان نقش پیمانکار را ایفا کنند.» این روش نه‌تنها هزینه ساخت را کاهش می‌دهد، بلکه حس تعلق ساکنان به خانه‌هایشان را نیز تقویت می‌کند.

این کارشناس اقتصادی با اشاره به نقش بانک‌ها به عنوان مانعی در مسیر اصلاحات بازار مسکن، توضیح داد که با وجود تأکید قانون برنامه هفتم توسعه بر گسترش زمین‌های شهری، بانک‌ها به دلیل منافع خود، عملاً در برابر اجرای این سیاست مقاومت می‌کنند. این مقاومت ناشی از سرمایه‌گذاری‌های کلان بانک‌ها در بخش مستغلات گران‌قیمت، وابستگی آن‌ها به درآمدهای حاصل از رکود مصنوعی بازار مسکن و تمرکزشان بر مناطق تجاری و مسکونی پر ارزش به جای تأمین نیاز اقشار کم‌درآمد است.

این تحلیلگر اقتصادی معتقد است که حتی واگذاری املاک تحت مالکیت بانک‌ها نیز راه حل بحران مسکن نیست، زیرا این املاک عمدتاً در مناطق گران‌قیمت واقع شده و قیمت آن‌ها همچنان برای اقشار متوسط جامعه بالا است و نیاز واقعی به مسکن برای افراد کم‌درآمد را تأمین نمی‌کند.

این کارشناس اقتصادی راهکار جایگزین را بازگشت به مدل واگذاری مستقیم زمین به مردم توسط دولت می‌داند، که به افراد امکان ساخت‌وساز شخصی با رعایت نظارت و ضوابط مشخص را می‌دهد و اولویت را بر ساخت مسکن ویلایی با قیمت تمام شده کمتر قرار می‌دهد.

وی مزایای این طرح را کاهش ۴۰ تا ۵۰ درصدی هزینه نهایی مسکن، افزایش سرعت تحویل نسبت به پروژه‌های آپارتمانی و ایجاد حس مالکیت و تعلق خاطر بیشتر در ساکنان عنوان کرد و با اشاره به تجربیات موفق گذشته، تأکید کرد که در حالی که بسیاری از پروژه‌های انبوه‌سازی پس از سال‌ها به سرانجام نرسیده‌اند، مدل واگذاری زمین به مردم نتایج ملموس‌تری را به همراه داشته است.

این کارشناس اقتصادی با اشاره به سیاست‌های نادرست حوزه مسکن گفت: الگوهای اشتباه در این حوزه باعث شده مردم نه تنها به خانه‌دار شدن نزدیک نشوند، بلکه متحمل ضررهای سنگین هم بشوند.»

وی به نمونه‌های عینی اشاره کرد که در آن‌ها مردم تا ۶۰۰ میلیون تومان در پروژه‌های مرتبط با مسکن آورده داشته‌اند اما پس از سال‌ها نه تنها مسکنی تحویل نگرفته‌اند، بلکه همچنان نیز با سردرگمی مواجه هستند.

پیامدهای منفی الگوی فروش متری مسکن

وی با انتقاد از مدل جدید فروش متری مسکن گفت: این روش که در آن واحدهای هنوز ساخته نشده به صورت متری معامله می‌شوند، هیچ نسبتی با خانه‌دار کردن مردم ندارد. این الگو در واقع نوعی بورس‌بازی املاک است که بیشتر به درد سفته‌بازان می‌خورد تا مردم عادی.

وی در تشریح این سازوکار گفت: سرمایه‌داران با در اختیار داشتن زمین‌های گران‌قیمت، به ویژه در مناطق برخوردار شهری، بخشی از متراژ پروژه‌های خود را به صورت پیش‌فروش متری عرضه می‌کنند. این امر به آن‌ها امکان می‌دهد تا از سرمایه خرد مردم برای تأمین مالی ساخت‌وساز استفاده کنند و در نهایت، تنها بخش محدودی از پروژه را به خریداران واگذار کنند، در حالی که سود اصلی و بخش عمده‌ای از ارزش ملک همچنان در اختیار سرمایه‌گذار باقی می‌ماند.

ایزانلو اظهار کرد: این الگو پیامدهای منفی متعددی به دنبال دارد که از جمله آن‌ها می‌توان به تشدید نابرابری‌های اجتماعی، انحراف سرمایه‌های کوچک مردم از مسیر تولید واقعی، تبدیل مسکن به یک کالای صرفاً سفته‌بازی‌محور و افزایش بی‌اعتمادی به بازار مسکن اشاره کرد.

این تحلیلگر مسائل اقتصادی با اشاره به اثرات تورمی و کاهش ارزش پول ملی تأکید کرد: به جای رها کردن سرمایه‌های مردم در بازارهای پرنوسانی مانند طلا و ارز، می‌توان با سیاست‌های صحیح در واگذاری زمین به خود مردم این سرمایه‌ها را به سمت تولید مسکن هدایت کرد.

وی مزایای الگوی مشارکت مردمی در ساخت مسکن با واگذاری زمین به خود مردم را شامل امکان ورود افراد با سرمایه‌های اندک، ایجاد فرصت‌های شغلی در صنایع وابسته به ساخت‌وساز، حفظ ارزش دارایی‌های مردم از طریق سرمایه‌گذاری مولد، کاهش هزینه‌های نهایی ساخت تا ۴۰ درصد و افزایش سرعت تحویل واحدهای مسکونی دانست.

راه حل نهایی؛ لزوم بازگشت به رویکرد مردمی‌سازی مسکن

این کارشناس مسائل اقتصادی تأکید کرد: تا زمانی که سیاست‌گذاران منافع انبوه‌سازان و سفته‌بازان را در اولویت قرار دهند و الگوهای مشارکت واقعی مردم را جدی نگیرند، بحران مسکن نه تنها حل نخواهد شد، بلکه عمیق‌تر نیز خواهد شد.

وی راه حل واقعی را بازگشت به مدل‌های مردمی‌سازی مسکن و واگذاری زمین به خود مردم عنوان کرد و گفت: الگوی مردمی‌سازی مسکن می‌تواند با کاهش ۴۰ درصدی هزینه‌ها، افزایش سرعت ساخت و ایجاد حس مالکیت، راه‌حلی پایدار برای این معضل باشد.

گفت‌وگو از سعید امینی