کد خبر: ۴۲۷۸۴۹۷

تاریخ: ۰۷ ارديبهشت ۱۴۰۴ - ۰۸:۱۲

جامساز مطرح کرد

نقش بانک‌ها در بحران مسکن؛ از چپاول‌گری تا بنگاه‌داری

کارشناس مسائل اقتصادی با اشاره به نقش بانک‌ها در بحران مسکن تأکید کرد: بانک‌ها که باید به عنوان تسهیل‌گر اقتصادی عمل کنند، خود به مانع اصلی تبديل شده‌اند. بانک‌های کشور به جای حمایت از پروژه‌های تولیدی و واقعی وارد بنگاه‌داری شده‌ و منابع مالی را صرف سودآوری خود کرده‌اند.

محمود جامساز، اقتصاددان در گفت‌وگو با ایکنا، درباره راهکارهای بهبود وضعیت بازار مسکن و اقداماتی که باید در راستای خانه‌دار شدن اقشار محروم و ضعیف جامعه انجام گیرد، گفت: بیش ازچهار دهه از انقلاب اسلامی می‌گذرد و معضل مسکن همچنان به‌عنوان یکی از چالش‌های اصلی کشور باقی مانده است. در این سال‌ها دولت‌های مختلف برنامه‌هایی برای حل این بحران ارائه داده‌اند اما عملاً موفقیت چندانی حاصل نشده است. امروز نیز دولت تلاش دارد از طریق سيستم بانكی، منابعی را در اختیار نیازمندان قرار دهد. با این حال، این شیوه نه تنها پاسخگوی نیاز واقعی مردم نیست، بلکه به دلایل مختلف با موانع  جديدی روبه‌‌رو است.

وی افزود: تسهیلاتی که بانک‌ها مکلف به پرداخت آن شده‌اند، به دلایل متعددی ناکارآمد به نظر می‌رسد. نخست آنکه حقوق‌های پایین در کشور با رشد فزآینده قیمت زمین و ملک همخوانی ندارد و میزان وام پرداختی حتی درصورت تخصیص به نیازمندان، برای خانه‌دار شدن کفایت نمی‌کند. بانک‌ها نیز با درک این واقعیت که بازپرداخت چنین وام‌هایی برای افراد با درآمد حداقلی عملاً غیرممکن است، در اجرای این تکالیف مقاومت می‌کنند.

این کارشناس اقتصادی بیان کرد: از سوی دیگر، فساد گسترده در نظام بانكی کشور این روند را دشوارتر کرده است. در چنین فضایی، بانک‌ها  كه منابع‌شان از سپرده‌های مردمی تأمین می‌شود، به سختی حاضر به  پرداخت وام‌های تکلیفی می‌شوند؛ حتی در غیاب فساد نیز، اعطای وام به کسانی که نسبت اقساط ماهانه به درآمدشان چندین برابر است، منطقی به نظر نمی‌رسد.

مسئله مسکن با پرداخت تسهیلات حل‌شدنی نیست

جامساز با بیان اینکه مسئله مسکن تنها با پرداخت تسهیلات قابل حل نیست، گفت: افزایش حجم نقدینگی از طریق پرداخت وام، بدون افزایش واقعی عرضه مسکن، منجر به تحریک تقاضا و در نتیجه افزایش بیشتر قیمت‌ها می‌شود. به عنوان نمونه، با وام ۴۰۰ میلیون تومانی امروز نمی‌توان در بسیاری از مناطق حتی یک واحد کوچک خریداری کرد. در همین حال، بازار با انبوهی از خانه‌های خالی مواجه است که بدون سیاست‌های مالیاتی مؤثر، در چرخه سوداگری باقی مانده‌اند.

این کارشناس مسائل اقتصادی ادامه داد: راهکارهای برون‌رفت از بحران مسكن باید بر افزایش عرضه واقعی متمرکز باشد. دولت باید زیرساخت‌ها، زمین و تسهیلات را در اختیار سازندگان واقعی و بخش خصوصی حرفه‌‌ای قرار دهد، نه رانت‌خواران. واگذاری پروژه‌های مسکن به شبکه‌های رانتی نه تنها بحران را حل نمی‌کند بلکه آن را تشدید خواهد کرد. همچنین دولت باید با ایجاد دسترسی به زمین‌های ارزان‌قیمت در حومه شهرها و با شبكه حمل و نقل مناسب زمینه ساخت و ساز را فراهم کند.

وی اضافه کرد: در کنار این اقدامات، اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه ضرورتی انکارناپذیر است. قانون‌های مربوط به اين ماليات‌ها تصویب شده اما متأسفانه اجرایی نشده‌اند. بدون این ابزارها، سوداگری در بازار مسکن ادامه خواهد یافت و متقاضیان واقعی روزبه‌روز بیشتر از بازار حذف خواهند شد.

این کارشناس مسائل اقتصادی با بیان اینکه دولت باید الگوهای موفق كشورهای پیشرفته را در نظر بگیرد و به جای پرداخت صرف وام‌های خرید، به ساخت و اجاره مسکن‌های حمایتی برای اقشار کم‌درآمد و جوانان روی آورد، یادآور شد: تجربه کشورهایی که دارای نظام‌های اجتماعی قوی‌تر هستند نشان می‌دهد که مسکن اجاره‌ای دولتی می‌تواند نقشی کلیدی در تأمین امنيت اجتماعی ایفا کند.

معضل مسکن، مسئله‌ای ساده نیست

جامساز ادامه داد: معضل مسکن، مسئله‌ای ساده نیست و نیازمند اراده‌ قوی و برنامه‌ریزی دقیق از سوی حاکمیت است؛ اراده‌ای که تأمین رفاه و آسایش شهروندان را نه شعاری تبلیغاتی، بلکه رسالتی بنیادین بداند.

وی با تأکید بر اینکه مسئله مسکن در ایران نه تنها به واسطه سیاست‌‌های ناكارآمد و نیم‌بند حل‌نشده باقی مانده، بلکه ریشه‌هایی عمیق‌تر درساختارهای قدرت و اقتصاد رانتی کشور دارد، تصریح کرد: آنچه امروز درقالب بحران مسکن نمود یافته، نتیجه‌ ده‌ها سال مدیریت غیرپاسخگو، ساختارهای ناکارآمد و حضور نهادهایی است که به‌جای ایفای وظایف اجتماعی به دنبال انباشت سرمایه‌ بوده‌اند.

اين اقتصاددان در همین رابطه اضافه کرد: یکی از عوامل مهم، نبود شفافیت و وجود واسطه‌گری گسترده در فرآیند تخصیص تسهیلات است. وام‌هایی که باید به مصرف‌کننده نهایی یعنی متقاضی واقعی مسکن برسد، در چرخه دلالی و پروژه‌های ناتمام گم می‌شوند. در چنین فضایی، شفاف‌سازی و حذف واسطه‌ها اقدامی فوری و ضروری است اما متأسفانه اراده‌‌ای برای انجام آن وجود ندارد. ساختار اداری کشور نیز گرفتار پدیده‌‌ای به نام «مدیران چرخشی پایدار» است؛ افرادی که بدون هیچ پاسخگویی، صرفاً در بین پست‌های مختلف جابه‌جا می‌شوند و نه تنها کارنامه‌ مثبتی ندارند بلکه به بهره‌برداری شخصی از قدرت مشغول‌ هستند. این مدیران، از وزارتخانه‌ها تا بانک‌ها و نهادهای دولتی، در یک چرخه دائمی گردش دارند، بدون آن‌که دغدغه‌ای برای رفاه مردم داشته باشند.

جام‌ساز بیان کرد: از سوی دیگر، نهادهای فرادولتی  که مالک بيش از 60 درصد از ثروت ملی از جمله بخش اعظم املاک، اراضی و مستغلات ارزشمند شهری هستند، به جای ایفای نقش  اجتماعی خود، وارد رقابت سودمحور اقتصادی شده‌اند. این نهادها با در اختیارداشتن ثروتی عظیم - که تنها برآورد دارایی‌های يکی از آنها  بیش از ۱۰۰ میلیارد دلار است - توانایی تأمین مسکن اقشار ضعیف را دارند اما با هدف سودمحوری، چنين هدفی را دنبال نمی‌كنند. انتظار اینکه چنین نهادهایی در جهت منافع عمومى عمل کنند، تا زمانی که چارچوب‌های قانونی و الزامات شفاف‌سازی وپاسخگویی برقرار نشود، ساده‌لوحانه است. آن‌ها به جای ایفای نقش حمايتی، تبدیل به بنگاه‌هایی برای افزایش سرمایه شده‌اند و حتی در پروژه‌های اقتصادی نیز با یکدیگر رقابت می‌کنند، آن‌هم نه برای خدمت به مردم بلکه برای سود بیشتر.

وی با بیان اینکه نگاه غالب در حوزه مسکن، متأسفانه سرمایه‌محور است، گفت: دولت، به‌عنوان بزرگترین دارنده زمین در کشور، زمین‌هایی دراختیار دارد که یا بلاتکلیف رها شده‌ یا بخشی از آنها در اختيار پروژه‌های مسکن مهر و نهضت ملی قرار گرفته‌اند اما به‌دلیل جانمایی نامناسب و فقدان زيرساخت‌ها، تقاضای جدی برای آن‌ها شکل نگرفته است. بهبود جانمایی مسكن و اتصال آن به خدمات عمومی نظیر آب، برق، حمل‌ونقل، بهداشت وآموزش لازمه‌ هرگونه سیاست مسکن ارزان است. در غیاب این زیرساخت‌ها، حتی ارزان‌ترین خانه‌ها نیز متقاضی نخواهند داشت؛ لذا هنگامی که رویکرد سیاست‌گذار صرفاً مبتنی بر سود و سرمایه است، این ملاحظات اجتماعی جايگاهی نخواهند داشت.

متغیر اصلی در بحران بازار مسکن

این کارشناس اقتصادی اضافه کرد: آنچه بر بحران مسکن دامن زده، نه صرفاً ضعف اقتصادی، بلکه فقر برنامه‌ریزی اجتماعی، فساد ساختاری و انباشت منابع در نهادهایی است که به‌جای ایفای نقش حمایتی به رقابت برای سود بیشتر مشغول‌ شده‌اند. تا زمانی که این چرخه شکسته نشود، نه پرداخت وام، نه وعده ساخت میلیونی مسکن و نه حضور بخش خصوصی گرهی از کار باز نخواهد کرد.

جامساز با بیان اینکه مسئله مسکن در ایران سال‌هاست که حل‌نشده باقی مانده و سیاست‌های متعددی که در طول این سال‌ها تدوین شده، عملاً نتوانسته‌ گره‌ این معضل را بگشاید، گفت: ساختار دولتی ناکارآمد، ریشه‌ دیگر بحران است. در حالی که دولت پروژه‌های مسکن را با تبليغات گسترده رسانه‌ای معرفی می‌کند، در عمل نتیجه‌ای جز ساختمان‌های متروکه نیمه‌تمام مشاهده نمی‌شود. بسیاری از پروژه‌های مسکن مهر همچنان خالی مانده‌اند و پروژه‌های نهضت ملی مسکن نیز به دلیل نبود تسهیلات مالی مناسب متوقف شده‌اند. وعده ساخت ۴ میلیون مسکن در چهار سال، در عمل چیزی جز پروپاگاندا نبود و هزینه‌های هنگفتی که صرف این پروژه‌ها شده، به جای تأمين رفاه مردم، در جیب گروه‌های خاص رفته است.

وی با اشاره به نقش بانک‌ها در بحران مسکن در کشور تصریح کرد: بانک‌ها که باید به عنوان تسهیل‌گر اقتصادی عمل کنند، خود به موانع اصلی تبديل شده ‌اند. بانک‌های کشور به جای حمایت از پروژه‌های تولیدی و واقعی وارد بنگاه‌داری شده‌اند و دارایی‌های کلانی چون مجتمع‌های تجاری بزرگ، همچون ايران مال، ساخته‌اند. این بانک‌ها به جای آنکه سپرده‌های مردمی را به پروژ ه‌های تولیدی و مسکن اختصاص دهند، منابع مالی را صرف سودآوری خود کرده‌اند و در نهایت با گذاشتن دارایی‌های خود به عنوان وثیقه، به خودشان تسهیلات اعطا می‌کنند.

این کارشناس اقتصادی در پایان تأکید کرد: در این شرایط، هر  سياست جديد، نظیر تسهیلات مسکن یا پروژه‌های ملی، در عمل به ابزاری برای ایجاد رانت‌های تازه بدل شده و کارآمدی لازم را ندارد. تا زمانی‌ که تغییرات بنیادی در ساختار اقتصادی کشور ایجاد نشود، هرگونه اقدام اصلاحی در حد مسکن‌های موقت و بی‌اثر باقی خواهد ماند. اقتصاد در حال حاضر درگیر یک چرخه معیوب چپاول و غارت منابع عمومی است و بدون اراده واقعی برای اصلاحات ساختاری، نمی‌توان انتظار داشت كه بحران‌هایی چون بحران مسکن به‌طور ریشه‌ای حل شوند.

گفت‌وگو از سعید امینی