کد خبر: ۴۳۵۳۳۴۰

تاریخ: ۰۱ خرداد ۱۴۰۵ - ۰۹:۰۳

یک کارشناس اقتصادی بیان کرد

راهکار سه‌لایه برای رفع بی‌عدالتی در بخش مسکن

یک کارشناس اقتصادی، با اشاره به نبود عدالت در بازار مسکن و کاهش شدید قدرت خرید مردم، هشدار داد که بزرگترین چالش این حوزه، تبدیل شدن مسکن از یک نیاز مصرفی ضروری به کالای سرمایه‌ای است. وی راهکار‌هایی در سه لایه سیاست‌گذاری، بانکی و اجرایی برای کنترل التهاب و افزایش دسترسی مردم به مسکن ارائه کرد.

صادق مرآتی، کارشناس اقتصادی، در گفت‌وگو با ایکنا، به تحلیل علل گرانی و نبود عدالت در بازار مسکن پرداخت و راهکارهای خود را تشریح کرد.

وی ابتدا با اشاره به عوامل کلان مؤثر بر وضعیت فعلی تصریح کرد: بسیاری از التهابات کنونی، مختص بازار مسکن نیست و در سایر بازارها به ویژه کالاهای سرمایه‌ای نیز دیده می‌شود. بخشی از این نابسامانی ناشی از فضای جنگی حاکم بر منطقه، بخشی ناشی از انتظارات تورمی و بخشی دیگر ناشی از تصور عمومی درباره قیمت محصولاتی نظیر فولاد، سیمان و محصولات پتروشیمی است که در ساخت‌وساز استفاده می‌شوند. این عوامل فشار خود را مستقیماً بر بازار ساخت مسکن وارد کرده‌اند.

مرآتی با تفکیک بازار ساخت از بازار خرید و فروش مسکن یادآور شد: بین این دو بازار تفاوت‌های اساسی وجود دارد. بازار خرید و فروش مسکن شدیداً تحت تأثیر اوضاع بازار سرمایه و مواد اولیه طبیعی قرار دارد و بخش زیادی از نوسانات آن طبیعی به نظر می‌رسد.

تبدیل مسکن از نیاز به کالای سرمایه‌ای، ریشه اصلی بحران

این کارشناس اقتصادی مهم‌ترین چالش حوزه مسکن را تغییر ماهیت آن از یک کالای مصرفی به یک کالای سرمایه‌ای دانست و گفت: در کشور ما، مسکن از حالت نیاز خارج و به کالای سرمایه‌ای تبدیل شده است. بسیاری از افراد و مؤسسات، سرمایه خرد یا کلان خود را به سمت مسکن سوق می‌دهند یا حداقل بخشی از سبد سرمایه‌ای خود را به آن اختصاص می‌دهند. در چنین بازاری، ارزش مسکن برای سرمایه‌گذار افزایش می‌یابد، اما دسترسی مصرف‌کننده واقعی را سخت‌تر می‌کند.

مرآتی افزود: تفاوت مسکن با کالاهایی مانند طلا در همین جاست. طلا یک کالای مصرفی ضروری محسوب نمی‌شود و افزایش قیمت آن، مصرف‌کننده را دچار بحران نمی‌کند. اما مسکن جزو اولویت‌های اصلی هر خانوار است. وقتی مسکن سرمایه‌ای می‌شود، افزایش قیمت آن در بازار، دسترسی مصرف‌کننده را دشوار و دشوارتر می‌کند.

نقد شیوه فعلی وام‌دهی مسکن؛ از اوراق تا بازار سرمایه

مرآتی در بخش دیگری از سخنان خود با انتقاد از شیوه فعلی اعطای تسهیلات مسکن گفت: متأسفانه حتی وام‌های مسکن را نیز وارد بازار سرمایه می‌کنیم. به این معنا که تسهیلات را به شکل اوراق حق تقدم ارائه می‌دهیم. این اوراق در بازار سرمایه رشد می‌کنند و معمولاً سبدگردان‌ها و سرمایه‌گذاران حرفه‌ای آن‌ها را در حجم بالا خریداری می‌کنند تا از این محل ارزش افزوده خلق کنند. این ارزش افزوده در نهایت خود را در نرخ وام نشان می‌دهد.

وی با ذکر مثالی توضیح داد: خریدار وقتی ملکی ۱۰ میلیارد تومانی را با چنین تسهیلاتی تهیه می‌کند، عملاً قیمت تمام‌شده آن به ۱۲ میلیارد تومان می‌رسد. طبیعتاً چنین انتظاری ایجاد می‌شود که قیمت مسکن حداقل ۲۰ درصد رشد کند.

این کارشناس اقتصادی تأکید کرد: این رویکرد به معنای آن نیست که اصلاً نباید اوراق مسکن منتشر کرد، بلکه می‌توان این اوراق را از بازار خرید به سمت بازار ساخت هدایت کرد. به جای اینکه اوراق حق تقدم خرید مسکن در اختیار سرمایه‌گذاران خریدار مسکن قرار گیرد، می‌توان آن‌ها را به حق تقدم تسهیلات ساخت تبدیل کرد.

راهکار عملیاتی: هدایت نقدینگی به سمت ساخت‌وساز و زنجیره ارزش

مرآتی در تشریح مزیت این تغییر رویکرد گفت: اگر تسهیلات به بازار ساخت مسکن (که یک بازار مصرفی است) تزریق شود، به جای تقویت تقاضای سرمایه‌ای، به افزایش عرضه مسکن کمک می‌کند. مصرف‌کننده‌ای که قصد دارد واحدی را بسازد (خواه به صورت شخصی یا در قالب تعاونی) می‌تواند از این تسهیلات استفاده کند. همچنین، این نوع تسهیلات قابلیت کنترل مرحله‌به‌مرحله و خرج شدن به شکل اعتباری در زنجیره ارزش ساخت را دارد که هزینه ساخت را کاهش می‌دهد. به عبارت دیگر، اوراق مسکن می‌توانند به یک ابزار مالی زنجیره‌ای در فرآیند ساخت تبدیل شوند و حذف دلالی میان زنجیره، قیمت تأمین تجهیزات و نیازهای ساختمانی را پایین بیاورد.

وی افزود: بانک‌ها می‌توانند در لایه اجرایی این کار را انجام دهند، اما در لایه سیاست‌گذاری اقدامات مکمل دیگری نیز لازم است.

اقدامات پیشینی و پسینی؛ از مالیات بر مالکیت مضاعف تا تمرکززدایی

مرآتی با بیان اینکه باید مسکن را با ترکیبی از روش‌ها از حالت سرمایه‌ای خارج کرد، به دو دسته اقدامات پسینی و پیشینی اشاره کرد.

وی در توضیح اقدامات پسینی گفت: می‌توان از کسانی که مالکیت مضاعف دارند (چند واحد مسکونی یا چند ساختمان مختلف) مالیات سنگین‌تری دریافت کرد. این کار مفید است اما کافی نیست.

این کارشناس اقتصادی درباره اقدامات پیشینی افزود: بحث تمرکززدایی یکی از کلیدی‌ترین راهکارهاست. دولت به جای پرداخت سوبسیدهای خرید مسکن که معمولاً به دست مصرف‌کننده واقعی نمی‌رسد، می‌تواند این منابع را صرف ایجاد زیرساخت کند و حتی مردم را در آن زیرساخت‌ها مشارکت دهد.

وی پیشنهاد مشخصی را مطرح کرد: سرمایه‌گذاری که امروز در بازار مسکن سوداگری می‌کند و مصرف‌کننده نیست، می‌تواند جذب بازار جذاب دیگری به نام «ساخت زیرساخت مسکن» شود. در اطراف شهرهایی مانند تهران، شهرک‌های جدیدی ایجاد می‌شود. اگر سرمایه‌گذاران مسکن به عنوان «عامل توسعه» در کنار مردم قرار بگیرند و زیرساخت‌های آن منطقه (مانند ورزشگاه، پاساژ، مراکز تفریحی، فرهنگی و آموزشی) را بسازند و بهره‌برداری از این مراکز نیز با خودشان باشد، چند مزیت همزمان حاصل می‌شود.

مرآتی مزایای این مدل را این گونه برشمرد:

۱. هزینه زیرساخت‌ها به شدت برای دولت کاهش می‌یابد و تمرکززدایی واقعی اتفاق می‌افتد. در این الگو، هزینه زمین حذف می‌شود که خود عامل اصلی کاهش قیمت مسکن است.
۲. پروژه‌ها زودتر به نتیجه می‌رسند، زیرا سرمایه‌گذار انگیزه دارد هر چه سریعتر به بهره‌برداری برسد تا فرصت استفاده بیشتری داشته باشد.
۳. از آنجا که عامل توسعه بهره‌بردار طولانی‌مدت زیرساخت‌هاست، کیفیت ساخت برای او اولویت پیدا می‌کند.
۴. مردم مصرف‌کننده خیلی سریع‌تر و ارزان‌تر در مناطقی صاحب خانه می‌شوند که زیرساخت‌ها همزمان با مسکن یا حتی زودتر از آن رشد کرده است و یک پکیج کامل زندگی را دریافت می‌کنند.

چرا مسکن با وجود ریسک‌های سیاسی، همچنان کالای امن سرمایه‌ای است؟

مرآتی در پاسخ به این سؤال که با توجه به ریسک‌های سیاسی و فضای جنگی، آیا مسکن همچنان یک کالای امن سرمایه‌ای محسوب می‌شود، تأکید کرد: بله، حتماً همین‌طور است. سه دلیل اصلی برای این موضوع وجود دارد. اول اینکه بازار مسکن به دلیل اتصال به نیاز همیشگی مردم، همواره مصرف‌کننده خود را دارد و برای سرمایه‌گذار جذاب است. دوم اینکه اثر جنگ بر سایر بازارها باعث می‌شود سرمایه‌گذاران خرد و کلان سرمایه خود را به سمت املاک و مستغلات به ویژه مسکن سرازیر کنند. سوم اینکه سرمایه‌گذار خرد که صاحب یک یا دو واحد مسکونی است، علاوه بر مزیت حفظ ارزش سرمایه در برابر تورم، از محل اجاره نیز درآمد ثابتی کسب می‌کند.

وی گرفت: به نظر می‌رسد مسکن حداقل برای یک بازه مشخصی، جذاب‌تر از سایر بازارهاست. یکی از دلایل اصلی تراکم بالای سرمایه‌گذاری در این حوزه نیز همین ویژگی‌هاست.

مرآتی در پایان ابراز امیدواری کرد که با اجرای همزمان اقدامات پیشینی (تمرکززدایی و هدایت سرمایه به سمت زیرساخت)، اقدامات پسینی (مالیات بر مالکیت مضاعف) و اقدامات بانکی (تغییر جهت اوراق تسهیلات از خرید به ساخت)، بتوان مسکن را از یک کالای سرمایه‌ای هیجانی به یک نیاز مصرفی قابل دسترس برای همه اقشار تبدیل کرد.