Les Français musulmans à la recherche de solutions alternatives
France(IQNA)- Est-il possible, en France, aujourd'hui, pour un musulman, d'accéder à la propriété tout en restant fidèle aux principes de son éthique ? C'est la question que beaucoup se posent.
Pour tenter d'y répondre, Saphirnews a choisi d'aller à la rencontre de l'Association d'innovation pour le développement économique et immobilier (AIDIMM), qui tenait un stand à l'occasion de la 3ème rencontre annuelle des musulmans de Corbeil-Essonnes, du 18 au 20 avril 2008.
Si, en grande majorité, les musulmans Français souhaitent devenir propriétaires, ces derniers s'interrogent sur les moyens financiers mis à leur disposition. Ces moyens devant bien entendu respecter certaines règles en islam, dont la prohibition du riba, assimilable à l'usure et l'intérêt bancaire en général. "La question principale réside dans le mode de financement", estime donc Hakim Latrache, responsable de la commission immobilière au sein de l'Association d'innovation pour le développement économique et immobilier (AIDIMM), et "il est difficile de trouver un financement qui soit différent du crédit classique, même quand on offre toutes les garanties de solvabilité".
Mais si, aujourd'hui, "il n'y a pas de solution miracle", comme le dit M. Latrache, "des solutions ont été initiées par le gouvernement précédent, à l'époque où Gilles de Robein était ministre du Logement. Une étude avait été demandée à l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL) afin de trouver des solutions alternatives d'accession à la propriété."
"Parmi les solutions mises en avant, il y avait la SCI Berke-Sadoun, qui correspond à une société civile immobilière dans laquelle le locataire prend participation au capital et rachète au bailleur HLM(associé initialement majoritaire de la SCI), les parts correspondant à son appartement ou sa maison", précise Hakim Latrache, tandis que la seconde solution, la location-accession, "s'appuie sur le régime d'une loi de juillet 1984. Là, l'accédant est locataire un certain nombre d'années et on lui propose le bien avec une valeur d'option qui est définie au préalable."
Transmises à Gilles de Robien, ces deux propositions ont abouti, quelques mois plus tard à des premières lois sous forme d'arrêtés qui ont été publiés, et qui venaient répondre aux problèmes de garantie que rencontraient les sociétés HLM, puis un peu plus tard en 2004 à la création d'un nouveau type de prêt pour le logement : le PSLA.
"Il y a eu donc la naissance du Prêt social location-accession (PSLA)", souligne Hakim Latrache, qui précise qu'avec cette solution, "le gouvernement donne un prêt conventionné qui va permettre au promoteur, ou directement au bailleur HLM, de construire des résidences qui vont être proposées en location avec une option d'achat. Aujourd'hui, on a des biens qui sont proposés, un peu partout en France, pas beaucoup en Ile-de-France, où l'accédant peut louer un certain nombre d'années, en général cette phase locative dure 4 ans pour des raisons fiscales, une durée au terme de laquelle le locataire peut lever l'option d'achat."
Mais pour le responsable de la commission immobilière d'AIDIMM, "cette solution comporte un obstacle majeur : la levée d'option se fait avec quel argent ?" Car dans la formule PSLA, comme il y a un prêt conventionné entre la banque, qui a signé la convention avec l'Etat, et le bailleur HLM, ce qui se passe après c'est qu'on propose un transfert de prêt du bailleur HLM vers le locataire", nous explique-t-il.
Donc si on propose une formule aux musulmans, il faudrait qu'elle permette dans la durée de la phase locative, de constituer l'épargne nécessaire à la levée d'option avec les fonds propres du ménage en location. Or, pour Hakim Latrache, "quatre ans, c'est trop court, il faudrait des durées d'au moins 9 ans, le cadre réglementaire le permet", même s'il estime que " la possibilité de levée l'option en fonds propres serait plus réaliste en province qu'en région parisienne". Ainsi, "une maison qui coûte 135 000 euros, au départ dans la région de Rouen par exemple, après une phase locative de 4 ans et une décote sur la valeur du bien, il y a une valeur d'option qui peut descendre à 80 000 euros. On peut imaginer qu'il y ait des familles primo-accédantes qui aient des plans d'épargne logement déjà bien remplis, ou des investissements sous forme de parts de SCI ou d'actions en Bourse, voire qu'ils touchent un héritage, qui leur permette de lever l'option avec leurs fonds propres", assure-t-il.
Cette formule est sans équivoque très proche de la formule de finance islamique « Ijara » si elle était déployée à plus grande échelle par les sociétés HLM, avec quelques aménagements sur la durée et la formulation du contrat (pour bien séparer le contrat de vente de celui de location), elle ferait le bonheur de beaucoup de ménages musulmans résignés à contre cœur à rester locataires en barres HLM même quand leur revenu leur permettrait de bénéficier d'un crédit à intérêt.
Par contre, l'idée de SCI Berke-Sadoun, du nom des deux personnalités qui l'avaient proposée comme une alternative au crédit, a fait son chemin et elle a été reformulée et transposée en loi par la ministre actuelle du Logement Christine Boutin. Cela a donné lieu à la création d'"une nouvelle SCI d'accession progressive à la propriété (SCIAP) dans le cadre de la loi de l'ENL (Engagement national pour le logement) du 13 juillet 2006 portée par Jean-Louis Borloo. On attend désormais les arrêtés pour lui donner une forme concrète. Cette SCI est exactement l'implémentation du modèle d'accession basé sur la musharaka mutanaqissa, ou participation dégressive, qui est utilisée en finance islamique.
Pour Hakim Latrache, "la grande majorité, puisque la plupart des musulmans issus de l'immigration en France sont locataires." Et ce dernier de rappeler que "la première génération d'immigrés ne souhaitait pas accéder à la propriété parce qu'il y avait l'idée de retour. Ils ont donc essentiellement une résidence secondaire au pays d'origine, qu'ils n'utilisent que très rarement d'ailleurs. Les enfants n'entendant pas aller habiter dans les pays d'origines, il y a une réelle volonté d'accéder à la propriété dans leur pays qui est la France, pour d'abord répondre à l'exigence d'un meilleur environnement éducatif pour les enfants et puis la recherche d'un confort de vie auquel aspire la nouvelle classe moyenne issue de l'immigration constituée surtout de cadres et de commerçants."
Les banques, en France, pourraient-elles en arriver à proposer des produits respectant les principes islamiques, comme c'est le cas en Grande-Bretagne par exemple ? Pour Hakim Latrache, le monde de la finance français connaît parfaitement la finance islamique "quand il s'agit du Moyen-Orient, autrement dit quand il s'agit de faire fructifier l'argent issu des pétrodollars des riches musulmans. Mais quand il s'agit de cibler des produits pour la communauté musulmane de France, des produits de détails, là c'est un sujet tabou, parce que la banque doit faire face à une problématique qui est : comment faire des produits de finance islamique tout en n'ayant pas un retour négatif de leur clientèle déjà acquise, pas constituée que de musulmans bien entendu, et qui pourrait y voir une marque de communautarisme."
"Il faut dire aussi que les financiers Français ne sont pas très visionnaires sur ce plan là. C'est plutôt le monde anglo-saxon qui est précurseur sur ce sujet. La plupart des banques en France s'y intéressent en sourdine depuis quelques années en laissant à l'autre les frais d'une première initiative. En effet la validité juridique et fiscale de produits de finance islamique souvent basés sur deux transferts de propriété oblige à supporter le coût d'une double taxation (2TVA ou deux frais d'actes notariés). L'idée c'est de dire 'on laisse quelqu'un lancer, et si l'expérience remporte un succès, éventuellement on suivra après'. C'est donc une vision pragmatique, voire frileuse qu'adoptent nos banques aujourd'hui, qui pourrait néanmoins changer si la pression de la demande se faisait de plus en plus forte et si des formules génériques fiscalement optimisées et estampillées plus finance éthique qu'islamique étaient trouvées", conclut-il.
Source: saphirnews
Si, en grande majorité, les musulmans Français souhaitent devenir propriétaires, ces derniers s'interrogent sur les moyens financiers mis à leur disposition. Ces moyens devant bien entendu respecter certaines règles en islam, dont la prohibition du riba, assimilable à l'usure et l'intérêt bancaire en général. "La question principale réside dans le mode de financement", estime donc Hakim Latrache, responsable de la commission immobilière au sein de l'Association d'innovation pour le développement économique et immobilier (AIDIMM), et "il est difficile de trouver un financement qui soit différent du crédit classique, même quand on offre toutes les garanties de solvabilité".
Mais si, aujourd'hui, "il n'y a pas de solution miracle", comme le dit M. Latrache, "des solutions ont été initiées par le gouvernement précédent, à l'époque où Gilles de Robein était ministre du Logement. Une étude avait été demandée à l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL) afin de trouver des solutions alternatives d'accession à la propriété."
"Parmi les solutions mises en avant, il y avait la SCI Berke-Sadoun, qui correspond à une société civile immobilière dans laquelle le locataire prend participation au capital et rachète au bailleur HLM(associé initialement majoritaire de la SCI), les parts correspondant à son appartement ou sa maison", précise Hakim Latrache, tandis que la seconde solution, la location-accession, "s'appuie sur le régime d'une loi de juillet 1984. Là, l'accédant est locataire un certain nombre d'années et on lui propose le bien avec une valeur d'option qui est définie au préalable."
Transmises à Gilles de Robien, ces deux propositions ont abouti, quelques mois plus tard à des premières lois sous forme d'arrêtés qui ont été publiés, et qui venaient répondre aux problèmes de garantie que rencontraient les sociétés HLM, puis un peu plus tard en 2004 à la création d'un nouveau type de prêt pour le logement : le PSLA.
"Il y a eu donc la naissance du Prêt social location-accession (PSLA)", souligne Hakim Latrache, qui précise qu'avec cette solution, "le gouvernement donne un prêt conventionné qui va permettre au promoteur, ou directement au bailleur HLM, de construire des résidences qui vont être proposées en location avec une option d'achat. Aujourd'hui, on a des biens qui sont proposés, un peu partout en France, pas beaucoup en Ile-de-France, où l'accédant peut louer un certain nombre d'années, en général cette phase locative dure 4 ans pour des raisons fiscales, une durée au terme de laquelle le locataire peut lever l'option d'achat."
Mais pour le responsable de la commission immobilière d'AIDIMM, "cette solution comporte un obstacle majeur : la levée d'option se fait avec quel argent ?" Car dans la formule PSLA, comme il y a un prêt conventionné entre la banque, qui a signé la convention avec l'Etat, et le bailleur HLM, ce qui se passe après c'est qu'on propose un transfert de prêt du bailleur HLM vers le locataire", nous explique-t-il.
Donc si on propose une formule aux musulmans, il faudrait qu'elle permette dans la durée de la phase locative, de constituer l'épargne nécessaire à la levée d'option avec les fonds propres du ménage en location. Or, pour Hakim Latrache, "quatre ans, c'est trop court, il faudrait des durées d'au moins 9 ans, le cadre réglementaire le permet", même s'il estime que " la possibilité de levée l'option en fonds propres serait plus réaliste en province qu'en région parisienne". Ainsi, "une maison qui coûte 135 000 euros, au départ dans la région de Rouen par exemple, après une phase locative de 4 ans et une décote sur la valeur du bien, il y a une valeur d'option qui peut descendre à 80 000 euros. On peut imaginer qu'il y ait des familles primo-accédantes qui aient des plans d'épargne logement déjà bien remplis, ou des investissements sous forme de parts de SCI ou d'actions en Bourse, voire qu'ils touchent un héritage, qui leur permette de lever l'option avec leurs fonds propres", assure-t-il.
Cette formule est sans équivoque très proche de la formule de finance islamique « Ijara » si elle était déployée à plus grande échelle par les sociétés HLM, avec quelques aménagements sur la durée et la formulation du contrat (pour bien séparer le contrat de vente de celui de location), elle ferait le bonheur de beaucoup de ménages musulmans résignés à contre cœur à rester locataires en barres HLM même quand leur revenu leur permettrait de bénéficier d'un crédit à intérêt.
Par contre, l'idée de SCI Berke-Sadoun, du nom des deux personnalités qui l'avaient proposée comme une alternative au crédit, a fait son chemin et elle a été reformulée et transposée en loi par la ministre actuelle du Logement Christine Boutin. Cela a donné lieu à la création d'"une nouvelle SCI d'accession progressive à la propriété (SCIAP) dans le cadre de la loi de l'ENL (Engagement national pour le logement) du 13 juillet 2006 portée par Jean-Louis Borloo. On attend désormais les arrêtés pour lui donner une forme concrète. Cette SCI est exactement l'implémentation du modèle d'accession basé sur la musharaka mutanaqissa, ou participation dégressive, qui est utilisée en finance islamique.
Pour Hakim Latrache, "la grande majorité, puisque la plupart des musulmans issus de l'immigration en France sont locataires." Et ce dernier de rappeler que "la première génération d'immigrés ne souhaitait pas accéder à la propriété parce qu'il y avait l'idée de retour. Ils ont donc essentiellement une résidence secondaire au pays d'origine, qu'ils n'utilisent que très rarement d'ailleurs. Les enfants n'entendant pas aller habiter dans les pays d'origines, il y a une réelle volonté d'accéder à la propriété dans leur pays qui est la France, pour d'abord répondre à l'exigence d'un meilleur environnement éducatif pour les enfants et puis la recherche d'un confort de vie auquel aspire la nouvelle classe moyenne issue de l'immigration constituée surtout de cadres et de commerçants."
Les banques, en France, pourraient-elles en arriver à proposer des produits respectant les principes islamiques, comme c'est le cas en Grande-Bretagne par exemple ? Pour Hakim Latrache, le monde de la finance français connaît parfaitement la finance islamique "quand il s'agit du Moyen-Orient, autrement dit quand il s'agit de faire fructifier l'argent issu des pétrodollars des riches musulmans. Mais quand il s'agit de cibler des produits pour la communauté musulmane de France, des produits de détails, là c'est un sujet tabou, parce que la banque doit faire face à une problématique qui est : comment faire des produits de finance islamique tout en n'ayant pas un retour négatif de leur clientèle déjà acquise, pas constituée que de musulmans bien entendu, et qui pourrait y voir une marque de communautarisme."
"Il faut dire aussi que les financiers Français ne sont pas très visionnaires sur ce plan là. C'est plutôt le monde anglo-saxon qui est précurseur sur ce sujet. La plupart des banques en France s'y intéressent en sourdine depuis quelques années en laissant à l'autre les frais d'une première initiative. En effet la validité juridique et fiscale de produits de finance islamique souvent basés sur deux transferts de propriété oblige à supporter le coût d'une double taxation (2TVA ou deux frais d'actes notariés). L'idée c'est de dire 'on laisse quelqu'un lancer, et si l'expérience remporte un succès, éventuellement on suivra après'. C'est donc une vision pragmatique, voire frileuse qu'adoptent nos banques aujourd'hui, qui pourrait néanmoins changer si la pression de la demande se faisait de plus en plus forte et si des formules génériques fiscalement optimisées et estampillées plus finance éthique qu'islamique étaient trouvées", conclut-il.
Source: saphirnews
