ابزارهای تنظیم‌گر بازار مسکن؛ از اجاره‌داری حرفه‌ای تا سیاست‌های مالیاتی
کارشناس بازار مسکن با اشاره به ضرورت استفاده و تمرکز بر ابزارهای تنظیم‌گری در این بازار گفت: در کنار استفاده از شیوه اجاره‌داری حرفه‌ای که در کشورهای موفق به اجرا درآمده، می‌توان از دیگر ابزارهای تنظیم‌گری مانند اتخاذ سیاست‌های مالیاتی هوشمندانه استفاده کرد.
اخیراً هیئت عالی بانک مرکزی افزایش سقف کلی و فردی تسهیلات کمک ودیعه مسکن مستأجرین کم‌درآمد و تحت پوشش نهادهای حمایتی و سایر مستأجرین فاقد مسکن از محل منابع بانکی موضوع ماده (۴) قانون جهش تولید مسکن و نیز تسهیلات ارزان‌قیمت طرح ویژه بهسازی و نوسازی مسکن در روستا‌ها و شهر‌های زیر ۲۵ هزار نفر جمعیت را تصویب و ابلاغ کرده است. برخی کارشناسان بر این باروند که این نوع سیاست‌ها اثربخش نبوده و اگر هم اثربخشی داشته باشد، مقطعی و موقتی است و برای ثبات در بازار مسکن و کمک به مسکن اقشار ضعیف و کم‌درآمد باید چاره دیگری اندیشیده شود.
هوشنگ فروغمند اعرابی، مدرس دانشگاه و کارشناس حوزه بازار مسکن در گفت‌وگو با ایکنا، درباره راهکارهای تحقق ثبات در بازار اجاره‌بها همزمان با نزدیک شدن به فصل جابه‌جایی مستأجران و جلوگیری از سوداگری و سفته‌بازی در این حوزه و تسهیل دسترسی اقشار محروم و کم‌درآمد به مسکن مناسب گفت: نظام اجاره مسکن فقط یک موضوع وابسته به سیاستگذاری مسکن نیست بلکه یکی از ارکان مهم اقتصاد محسوب می‌شود و در کنار آن، این امر ریشه‌های اجتماعی و فرهنگی متعددی دارد که نمی‌توان از آن‌ها غافل شد.
وی افزود: آنچه باعث به وجودآمدن وضعیت فعلی بازار اجاره شده، نادیده گرفتن مؤلفه‌های کلیدی در سیاستگذاری مسکن است. در طول سال‌های گذشته و رشد جمعیت شهری در برهه‌های محتلف، تمرکز اصلی سیاست‌ها بر ساخت مسکن بوده نه بهره‌مندی مصرف‌کننده نهایی آن.
بی‌توجهی به مقوله توزیع و دسترسی به مسکن
این مدرس دانشگاه ادامه داد: به دلیل بی‌توجهی به مقوله توزیع و دسترسی، با معضلات پیچیده‌ای در بازار اجاره مواجه شده‌ایم که تاکنون راهکار مؤثری برای مدیریت آن‌ها به کار گرفته نشده است. البته در سال‌های اخیر اقداماتی مانند تصویب قوانین مربوط به کنترل اجاره‌بها و مالیات بر خانه‌های خالی انجام شده که می‌تواند نقش مثبتی در تنظیم بازار ایفا کند.
وی گفت: در سطح جهانی نیز رویکردهای متعددی برای کنترل اجاره‌بها وجود دارد. از جمله پس از جنگ‌های جهانی، بسیاری از کشورها قوانینی برای تثبیت نرخ اجاره یا دریافت مالیات در صورت عبور از سقف‌های مشخص تورمی اجرا کرده‌اند. امروزه نیز برخی کشورها با بهره‌گیری از شاخص‌گذاری و ارزش کاربری املاک، اجاره‌بها را کنترل و مالیات‌های مؤثری اعمال می‌کنند.
فروغمند اعرابی با اشاره به چالش‌های سیاستگذاری مسکن در ایران اظهار کرد: هنوز در کشور ما این تصمیم مشخص نیست که بازار اجاره باید به‌صورت کاملاً دولتی اداره شود، به نهادهای تنظیم‌گر واگذار شود یا در قالب بازار آزاد پیش برود. عدم ثبات دیدگاه دولت‌ها در ادوار مختلف نیز مانع از دستیابی به پایداری در سیاستگذاری شده است.
وی تأکید کرد: با بهره‌گیری از فناوری‌های نوین می‌توان به شفافیت اطلاعاتی در بازار اجاره دست یافت. به عنوان نمونه، ایجاد سامانه‌های اطلاعاتی درباره نرخ اجاره در مناطق مختلف کشور، می‌تواند به مردم در تصمیم‌گیری بهتر کمک کند و ابزار مؤثری برای کنترل قیمت‌ها باشد.
ابزارهای تنظیم‌گر در بازار مسکن
این مدرس دانشگاه ادامه داد: یکی دیگر از ابزارهای تنظیم‌گری، سیاست‌های مالیاتی هوشمندانه است. در کنار مالیات بر درآمد اجاره، می‌توان از مشوق‌هایی برای بنگاه‌هایی استفاده کرد که خانه‌های خود را وارد بازار اجاره می‌کنند. به‌ویژه نهادهایی چون بانک‌ها یا مؤسسات اقتصادی که تعداد زیادی واحد مسکونی در اختیار دارند و از عرضه آن‌ها خودداری می‌کنند، باید مورد هدف سیاست‌های مالیاتی تشویقی و تنبیهی قرار گیرند.
وی گفت: همچنین زمین‌های در اختیار نهادهای دولتی و حاکمیتی که بلااستفاده مانده‌اند نیز باید مشمول مالیات شوند تا از احتکار زمین جلوگیری شود. در کنار این‌ها، قانون اجاره‌داری حرفه‌ای می‌توانست با بهره‌گیری از ساختمان‌های ملکی دولت، ظرفیت بزرگی برای عرضه مستقیم به بازار اجاره فراهم کند که متأسفانه هنوز اجرایی نشده است.
فروغمند اعرابی اظهار کرد: بازار اجاره مسکن صرفاً به ساخت‌وساز وابسته نیست، بلکه با سیاست‌گذاری‌های کلان اقتصادی، اجتماعی و حتی سیاسی مرتبط است. بنابراین باید برنامه‌ریزی‌های بلندمدتی انجام گیرد تا در بزنگاه‌های اقتصادی آینده، بتوان تصمیمات درست و به‌موقع برای مدیریت بازار مسکن اتخاذ کرد.
نگاه حرفه‌ای به اجاره‌داری و آثار آن
وی با بیان اینکه نگاه حرفه‌ای به اجاره‌داری در بسیاری از کشورهای موفق پیاده‌سازی شده و اثربخش نیز بوده است، گفت: در کشورهایی مانند کره‌جنوبی، دولت مالک تعداد زیادی واحد مسکونی است و هرگاه بحران در بازار مسکن ایجاد می‌شود، از این واحدها برای کنترل قیمت‌ها بهره می‌گیرد.
فروغمند اعرابی با اشاره به تجربه بحران مسکن ۲۰۰۸ آمریکا گفت: در آن دوره، صندوق‌های املاک و مستغلات با بحران جدی مواجه شدند اما سیاست‌های کلان در ایالات متحده به گونه‌ای بود که حتی در صورت ضرر سرمایه‌گذاران، مردم نباید بی‌خانه بمانند. همچنین در بیشتر کشورهای جهان، حتی آن‌هایی که به بازار آزاد باور دارند، سه حوزه هیچ‌گاه به طور کامل به بازار واگذار نمی‌شود: مسکن، آموزش و بهداشت، چراکه نمی‌توان اجازه داد کسب سود در این حوزه‌ها، منافع عموم مردم را به خطر بیندازد.
کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه متأسفانه در ایران ریسک‌های حوزه زمین و مسکن را از بین برده‌ایم، گفت: خرید مسکن در هر دوره‌ای، معمولاً با گذشت یک یا دو سال سودآور می‌شود و همین موضوع نگاه سوداگری را در بازار مسکن تقویت کرده است. در ایران دقیقاً در همین سه حوزه اشاره‌شده و مهم با بحران‌های جدی روبه‌رو هستیم. سیاستگذاری در بخش مسکن باید با نگاه کلان و همراهی و هم‌افزایی دستگاه‌های مختلف صورت گیرد تا امکان حل ریشه‌ای بحران فراهم شود.
آیا ورود نهادهای حمایت‌گر به بازار مسکن ضروری است؟
فروغمند اعرابی در پاسخ به این پرسش که ورود نهادهای حمایتی مانند کمیته امداد، بنیاد مستضعفان یا سازمان اوقاف به حوزه ساخت مسکن برای محرومان به تنظیم نرخ اجاره‌بها و خانه‌دار شدن طبقات محروم منجر خواهد شد یا خیر؟ گفت: اگر قرار است نهادهای حمایتی وارد حوزه اجاره‌داری شوند، نباید واحدهای مسکونی به صورت متمرکز و کلونی‌وار در یک منطقه خاص ساخته شوند، چرا که تجربه جهانی از جمله در کشور سوئد پس از جنگ جهانی دوم نشان داده ایجاد سکونت‌گاه‌های متمرکز برای اقشار ضعیف، عوارض اجتماعی جدی به همراه دارد و حتی در برخی کشورها منجر به تخریب کامل چنین پروژه‌هایی شده است.
وی ادامه داد: سیاست موفق، سیاستی است که با کمک خیریه‌ها، بخشی از اجاره‌بها تأمین شود اما بازار اجاره همچنان حالت رقابتی و آزاد خود را حفظ کند. دولت باید تمرکز خود را بر حمایت از تمام دهک‌های جامعه معطوف کند و واقعیت این است که به علت فقدان چنین نگرشی در سال‌های اخیر دهک‌های متوسط جامعه تحت فشار مضاعف قرار گرفته‌اند. دهک‌های ۵، ۶ و ۷ که شامل نقش‌آفرینان توسعه کشور به خصوص اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی می‌شوند، عملاً از دایره حمایت‌ها خارج شده‌اند و این در حالی است که آن‌ها نیز با مشکلات اقتصادی جدی مواجه هستند.
این مدرس دانشگاه با اشاره به تجربه برخی کشورها در پوشش حمایتی از دهک‌های پایین تا متوسط جامعه، گفت: برای نمونه در ایالات متحده حمایت‌ها فقط محدود به یک یا دو دهک نیست بلکه تا دهک هشتم نیز امتداد دارد. ما نیز باید چنین نگاهی را در سیاستگذاری مسکن دنبال کنیم.
فروغمند اعرابی با انتقاد از ضعف تصمیم‌گیری در حوزه مدیریت مسکن اظهار کرد: متأسفانه در حال حاضر مدیرانی نداریم که جرئت تصمیم‌گیری‌های بزرگ و سخت را داشته باشند. با وجود شعارهایی درباره جراحی اقتصادی، هنوز برنامه‌های حوزه مسکن مبهم است؛ در حالی که این حوزه علاوه بر پیچیدگی‌های نرم‌افزاری، از جنبه‌های سخت‌افزاری جدی‌تری نیز برخوردار است. برای حل ریشه‌ای بحران مسکن، باید مجموعه‌ای از سیاست‌ها به صورت همزمان و با نگاهی همه‌جانبه اجرا شود؛ چرا که هیچ فرد یا دستگاهی به‌تنهایی قادر به ارائه راهکار جامع برای این مسئله نیست.
گفت‌وگو از سعید امینی
