نایب رئیس دوم شورای شهر مشهد؛
یک درصد از پروانهها و 10 درصد از درآمد پروانههای ساختمانی؛ سهم بلندمرتبهسازی در مشهد
گروه هنر: نایب رئیس دوم شورای اسلامی شهر مشهد تأکید کرد: بلندمرتبهسازی در بهترین موقعیت خود، حدود یک درصد از پروانههای ساختمانی از لحاظ تعداد و 10 درصد از درآمد پروانههای ساختمانی را به خود اختصاص داده که این ده درصد اکنون به زیر پنج درصد رسیده است.
به گزارش خبرگزاری بینالمللی قرآن(ایکنا) از خراسان رضوی، محمد سهیلی، نایب رئیس دوم شورای اسلامی شهر مشهد در هفتمین نشست گفتمان شهر با عنوان «مشهد، توسعه افقی یا عمودی؟!» به منظور تأملی بر چرایی و چگونگی بلندمرتبهسازی در مشهد که شامگاه پانزدهم مهرماه در پژوهشکده ثامن برگزار شد، گفت: برای اینکه بتوانیم یک نیاز را مدیریت کنیم اول باید آن را به رسمیت بشناسیم، یعنی با تهدید قلمداد کردن بلندمرتبهسازی و نگاه منفی به آن در همان ابتدا امکان مدیریت صحیح این پدیده را از بین میبریم.
سهیلی ادامه داد: حال باید دید آیا بحث بلندمرتبهسازی برای شهر مهمی چون مشهد مطرح است؟ سال 75 تراکم جمعیتی تهران، 78 نفر در هکتار و تراکم جمعیتی مشهد، 98 نفر در هکتار بوده است. یعنی ما زمانی فکر میکنیم بلندمرتبهسازی در تهران توجیه دارد زیرا آنجا تراکم جمعیت خیلی بالاست اما واقعیت این است که تراکم جمعیتی ما در آن زمان که مشهد، 18 هزار هکتار بود و جمعیتی بالغ بر یک میلیون و هشتصد هزارنفر داشت، 20 درصد از تراکم جمعیتی تهران بیشتر بوده است.
وی با اشاره به طرح جامع مشهد اضافه کرد: در طرح جامع جدید، پیشبینی شده است که در یک افق حدودا ده ساله، در سی هزارهکتار، یک جمعیت سه میلیون و هشتصد و پنجاه هزار نفری داشته باشیم یعنی 128 نفر در هکتار؛ با این رویکرد، نیاز به یک پاسخ مدیریتی به این تراکم جمعیتی بیشتر احساس میشود.
نایب رئیس دوم شورای اسلامی شهر مشهد با بیان اینکه مسئله دیگر در بحث بلندمرتبهسازی، جنبه اقتصادی است، اضافه کرد: ما با بحث بلندمرتبهسازی به لحاظ اقتصادی در شهر مواجه هستیم. برخلاف آنچه تصور میشود، جنبه اقتصادی نه تنها مهمترین جنبه بلندمرتبهسازی نیست بلکه حتی جزو جنبههای اساسی و مهم هم محسوب نمیشود.
یک درصد از پروانهها و 10 درصد از درآمد پروانههای ساختمانی؛ سهم بلندمرتبهسازی
وی تصریح کرد: بلندمرتبهسازی در بهترین موقعیت خود، حدود یک درصد از پروانههای ساختمانی از لحاظ تعداد و 10 درصد از درآمد پروانههای ساختمانی را به خود اختصاص داده که این ده درصد اکنون به زیر پنج درصد رسیده است؛ اگر درآمد بلندمرتبهسازی را با ساختوسازهای معمول جایگزین میکردیم، سهم بلندمرتبهسازی در درآمدهای شهری به سه درصد از درآمدهای پروانه میرسید.
برای کنترل ترافیک به مقولاتی چون بلندمرتبهسازی نیاز داریم
سهیلی با بیان اینکه این سه درصد ارزش اینکه ما خود را درگیر بسیاری از پیچیدگیها و مباحث بکنیم ندارد، گفت: مگر اینکه یک ضرورت جدی برای بلندمرتبهسازی مدنظر باشد. در حال حاضر ما برای اینکه بتوانیم تردد در شهر را به حداقل رسانده و ترافیک را کنترل کنیم، به مقولاتی مانند بلندمرتبهسازی نیاز داریم. شاخص مهمی هم وجود دارد که شاخص تلفیقی برای شهر است و اصطلاحا «اندازه مطلوب شهر» به آن اطلاق میشود.
وی در تشریح این مطلب افزود: اندازه مطلوب شهر، شاخصی است که هم به رشد افقی عمودی وهم به حمل و نقل شهری توجه دارد. وقتی گفته میشود اندازه مطلوب شهر یک ساعت است یعنی شهر به گونهای گسترش پیدا کرده و از امکانات حمل و نقل برخوردار شود که در مدت یک ساعت بتوان از هر نقطه شهر به نقطه دیگر تردد کرد.
رئیس کمیسیون برنامه و بودجه شورای شهر مشهد همچنین بیان کرد: بنابراین اینکه بخواهیم اندازه مطلوب شهر را در حد یک ساعت نگه داریم برای شهری چون مشهد و یا عموم کلانشهرهای کشور که با محدودیت در معابر و افزایش تعداد وسائل نقلیه روبرو هستیم، از آنجایی که مشهد در هر سال در معابر مختلف بین سه تا هشت درصد رشد معابر دارد و هرساله بین 40 تا 50 هزار خودرو به خودروهای شهر افزوده میشود، اساسا با هر برنامهریزی شهری، امکان گسترش معابر متناسب با افزایش تعداد خودروها وجود ندارد مگر اینکه چاره جدیدی بیندیشیم.
بلندمرتبهسازی؛ یک ضرورت بری مدیریت شهری کنونی
وی با تأکید بر اینکه ما اکنون به بلندمرتبهسازی به عنوان یک ضرورت برای مدیریت شهری نگاه میکنیم نه یک ضرورت اقتصادی، عنوان کرد: در گذشته ما یک طرح تفصیلی با عنوان طرح «پارت» برای بلندمرتبهسازی داشتیم که به تصویب کمیسیون ماده پنج رسیده بود. این طرح یک طرح مبنا بود البته اشکالاتی هم داشت و بیشتر میتوان گفت مطالعات بلندمرتبهسازی بود تا یک طرح تفصیلی بلندمرتبهسازی.
سوءاستفادههایی که از طرح «پارت» شد
سهیلی اظهار کرد: از منظر این طرح، گرچه چهار منطقه اولویت بلندمرتبه تعریف شده بود اما این امکان وجود داشت که بلندمرتبهسازی در نقاط مختلف شهر صورت بگیرد و مبتنی بر استفاده یا بهتر بگوییم سوءاستفادههایی که از این طرح شد، مجوزهای بلندمرتبهسازی حتی در نقاط خاصی از شهر که با تراکم کم تعریف شده بود، صورت گرفت. به عنوان نمونه در منطقهای مانند ملاصدرا که تراکم مسکونیاش کم است و ساختمانها دو طبقه و نهایتا سهطبقه هستند، یکباره یک برج بلند سر به آسمان میکشد.
وی همچنین اذعان کرد: وقتی طرح جامع ابلاغ شد، ضوابط بلندمرتبهسازی در آن نبود و بنا شد در ادامه تدوین شده، به تصویب کمیسیون ماده پنج و سپس به تصویب شورای عالی شهرسازی برسد لذا گام اول این بود که شهرداری و شورای شهر این ضوابط را تصویب کنند بنابراین ما کمبود ضوابط طرح جامع را در ضوابط بلندمرتبهسازی تصویب کردیم.
تصویب ضوابط بلندمرتبهسازی، محدودسازی دیدگاه گذشته بود
نایب رئیس دوم شورای اسلامی شهر مشهد اضافه کرد: ما ضوابط را دو بخش کردیم. ضوابط احداث بنا و ضوابط گزینش پهنهها و محورهای بلندمرتبه. یعنی در این ضوابط مشخصا تعیین شد که همه نقاط شهر عرصهای برای بلندمرتبهسازی نیست و فقط پهنهها و محورهای خاص میتواند برای بلندمرتبهسازی استفاده شود. در حقیقت این مصوبه محدودسازی دیدگاهی بود که در گذشته وجود داشت.
وی همچنین در پاسخ به پرسشی در خصوص چرایی مجوز ساخت به برجهایی با بیش از 28 طبقه در مشهد، ابراز کرد: ما مجوزها را به سه بخش تقسیم کردیم. تا ده طبقه که در گذشته هم مطرح بود. ده طبقه تا 28 طبقه و 28 طبقه به بالا. 28 طبقه به بالا نیز قبلا مصداق داشت. ما پروانههایی داریم حتی برای 51 طبقه و ارتفاعات بیشتر. با طرح «پارت» اگر سطح اشغال را محدود کنید به راحتی میتوانید حتی تا 40 طبقه هم بسازید و محدودیتی از این زاویه وجود نداشت.
رویکرد مدیریت شهری، مدیریت بلندمرتبهسازی است نه ترویج آن
سهیلی در خاتمه یادآور شد: اگر مدیریت شهری یک سطح بلندمرتبهسازی بیش از 28 طبقه را در نظر بگیرد، کمکی به بلندمرتبهسازی نیست بلکه مقید ساختن و محدود کردن بلندمرتبه است. یعنی زمانی که ساختمانی بیش از 28 طبقه میسازید نه تنها ضوابط بیش از 28 طبقه بر آن بار میشود بلکه ضوابط محدودکننده خاص دیگری هم بر آن اضافه میشود لذا این رویکرد مدیریت شهری را باید یک رویکرد مدیریت بلندمرتبهسازی بدانیم نه ترویج، تثبیت یا پذیرش بلندمرتبه.
سهیلی ادامه داد: حال باید دید آیا بحث بلندمرتبهسازی برای شهر مهمی چون مشهد مطرح است؟ سال 75 تراکم جمعیتی تهران، 78 نفر در هکتار و تراکم جمعیتی مشهد، 98 نفر در هکتار بوده است. یعنی ما زمانی فکر میکنیم بلندمرتبهسازی در تهران توجیه دارد زیرا آنجا تراکم جمعیت خیلی بالاست اما واقعیت این است که تراکم جمعیتی ما در آن زمان که مشهد، 18 هزار هکتار بود و جمعیتی بالغ بر یک میلیون و هشتصد هزارنفر داشت، 20 درصد از تراکم جمعیتی تهران بیشتر بوده است.
وی با اشاره به طرح جامع مشهد اضافه کرد: در طرح جامع جدید، پیشبینی شده است که در یک افق حدودا ده ساله، در سی هزارهکتار، یک جمعیت سه میلیون و هشتصد و پنجاه هزار نفری داشته باشیم یعنی 128 نفر در هکتار؛ با این رویکرد، نیاز به یک پاسخ مدیریتی به این تراکم جمعیتی بیشتر احساس میشود.
نایب رئیس دوم شورای اسلامی شهر مشهد با بیان اینکه مسئله دیگر در بحث بلندمرتبهسازی، جنبه اقتصادی است، اضافه کرد: ما با بحث بلندمرتبهسازی به لحاظ اقتصادی در شهر مواجه هستیم. برخلاف آنچه تصور میشود، جنبه اقتصادی نه تنها مهمترین جنبه بلندمرتبهسازی نیست بلکه حتی جزو جنبههای اساسی و مهم هم محسوب نمیشود.
یک درصد از پروانهها و 10 درصد از درآمد پروانههای ساختمانی؛ سهم بلندمرتبهسازی
وی تصریح کرد: بلندمرتبهسازی در بهترین موقعیت خود، حدود یک درصد از پروانههای ساختمانی از لحاظ تعداد و 10 درصد از درآمد پروانههای ساختمانی را به خود اختصاص داده که این ده درصد اکنون به زیر پنج درصد رسیده است؛ اگر درآمد بلندمرتبهسازی را با ساختوسازهای معمول جایگزین میکردیم، سهم بلندمرتبهسازی در درآمدهای شهری به سه درصد از درآمدهای پروانه میرسید.
برای کنترل ترافیک به مقولاتی چون بلندمرتبهسازی نیاز داریم
سهیلی با بیان اینکه این سه درصد ارزش اینکه ما خود را درگیر بسیاری از پیچیدگیها و مباحث بکنیم ندارد، گفت: مگر اینکه یک ضرورت جدی برای بلندمرتبهسازی مدنظر باشد. در حال حاضر ما برای اینکه بتوانیم تردد در شهر را به حداقل رسانده و ترافیک را کنترل کنیم، به مقولاتی مانند بلندمرتبهسازی نیاز داریم. شاخص مهمی هم وجود دارد که شاخص تلفیقی برای شهر است و اصطلاحا «اندازه مطلوب شهر» به آن اطلاق میشود.
وی در تشریح این مطلب افزود: اندازه مطلوب شهر، شاخصی است که هم به رشد افقی عمودی وهم به حمل و نقل شهری توجه دارد. وقتی گفته میشود اندازه مطلوب شهر یک ساعت است یعنی شهر به گونهای گسترش پیدا کرده و از امکانات حمل و نقل برخوردار شود که در مدت یک ساعت بتوان از هر نقطه شهر به نقطه دیگر تردد کرد.
رئیس کمیسیون برنامه و بودجه شورای شهر مشهد همچنین بیان کرد: بنابراین اینکه بخواهیم اندازه مطلوب شهر را در حد یک ساعت نگه داریم برای شهری چون مشهد و یا عموم کلانشهرهای کشور که با محدودیت در معابر و افزایش تعداد وسائل نقلیه روبرو هستیم، از آنجایی که مشهد در هر سال در معابر مختلف بین سه تا هشت درصد رشد معابر دارد و هرساله بین 40 تا 50 هزار خودرو به خودروهای شهر افزوده میشود، اساسا با هر برنامهریزی شهری، امکان گسترش معابر متناسب با افزایش تعداد خودروها وجود ندارد مگر اینکه چاره جدیدی بیندیشیم.
بلندمرتبهسازی؛ یک ضرورت بری مدیریت شهری کنونی
وی با تأکید بر اینکه ما اکنون به بلندمرتبهسازی به عنوان یک ضرورت برای مدیریت شهری نگاه میکنیم نه یک ضرورت اقتصادی، عنوان کرد: در گذشته ما یک طرح تفصیلی با عنوان طرح «پارت» برای بلندمرتبهسازی داشتیم که به تصویب کمیسیون ماده پنج رسیده بود. این طرح یک طرح مبنا بود البته اشکالاتی هم داشت و بیشتر میتوان گفت مطالعات بلندمرتبهسازی بود تا یک طرح تفصیلی بلندمرتبهسازی.
سوءاستفادههایی که از طرح «پارت» شد
سهیلی اظهار کرد: از منظر این طرح، گرچه چهار منطقه اولویت بلندمرتبه تعریف شده بود اما این امکان وجود داشت که بلندمرتبهسازی در نقاط مختلف شهر صورت بگیرد و مبتنی بر استفاده یا بهتر بگوییم سوءاستفادههایی که از این طرح شد، مجوزهای بلندمرتبهسازی حتی در نقاط خاصی از شهر که با تراکم کم تعریف شده بود، صورت گرفت. به عنوان نمونه در منطقهای مانند ملاصدرا که تراکم مسکونیاش کم است و ساختمانها دو طبقه و نهایتا سهطبقه هستند، یکباره یک برج بلند سر به آسمان میکشد.
وی همچنین اذعان کرد: وقتی طرح جامع ابلاغ شد، ضوابط بلندمرتبهسازی در آن نبود و بنا شد در ادامه تدوین شده، به تصویب کمیسیون ماده پنج و سپس به تصویب شورای عالی شهرسازی برسد لذا گام اول این بود که شهرداری و شورای شهر این ضوابط را تصویب کنند بنابراین ما کمبود ضوابط طرح جامع را در ضوابط بلندمرتبهسازی تصویب کردیم.
تصویب ضوابط بلندمرتبهسازی، محدودسازی دیدگاه گذشته بود
نایب رئیس دوم شورای اسلامی شهر مشهد اضافه کرد: ما ضوابط را دو بخش کردیم. ضوابط احداث بنا و ضوابط گزینش پهنهها و محورهای بلندمرتبه. یعنی در این ضوابط مشخصا تعیین شد که همه نقاط شهر عرصهای برای بلندمرتبهسازی نیست و فقط پهنهها و محورهای خاص میتواند برای بلندمرتبهسازی استفاده شود. در حقیقت این مصوبه محدودسازی دیدگاهی بود که در گذشته وجود داشت.
وی همچنین در پاسخ به پرسشی در خصوص چرایی مجوز ساخت به برجهایی با بیش از 28 طبقه در مشهد، ابراز کرد: ما مجوزها را به سه بخش تقسیم کردیم. تا ده طبقه که در گذشته هم مطرح بود. ده طبقه تا 28 طبقه و 28 طبقه به بالا. 28 طبقه به بالا نیز قبلا مصداق داشت. ما پروانههایی داریم حتی برای 51 طبقه و ارتفاعات بیشتر. با طرح «پارت» اگر سطح اشغال را محدود کنید به راحتی میتوانید حتی تا 40 طبقه هم بسازید و محدودیتی از این زاویه وجود نداشت.
رویکرد مدیریت شهری، مدیریت بلندمرتبهسازی است نه ترویج آن
سهیلی در خاتمه یادآور شد: اگر مدیریت شهری یک سطح بلندمرتبهسازی بیش از 28 طبقه را در نظر بگیرد، کمکی به بلندمرتبهسازی نیست بلکه مقید ساختن و محدود کردن بلندمرتبه است. یعنی زمانی که ساختمانی بیش از 28 طبقه میسازید نه تنها ضوابط بیش از 28 طبقه بر آن بار میشود بلکه ضوابط محدودکننده خاص دیگری هم بر آن اضافه میشود لذا این رویکرد مدیریت شهری را باید یک رویکرد مدیریت بلندمرتبهسازی بدانیم نه ترویج، تثبیت یا پذیرش بلندمرتبه.
